تخلیه اماکن تجاری، یکی از دعاوی رایج مطرح شده در مراجع قضایی می‌باشد. دعوای تخلیه اماکن تجاری علی ‌الاصول در قرارداد های اجاره اتفاق می‌افتد. اما چه موقع است که دعوای تخلیه ملک تجاری در مراجع قضایی مطرح می‌شود؟ چگونه می‌توان، درخواست تخلیه اماکن تجاری را در دادگاه مطرح کرد؟ کدام مرجع قضایی در دعوای تخلیه املاک تجاری، صالح به رسیدگی است؟ در ادامه به تمام نکات حائز اهمیت در این خصوص می پردازیم.

منظور از تخلیه ملک تجاری چیست؟

یکی از رایج ترین دعاوی بین مالک و مستاجر بحث تخلیه ملک تجاری پس از پایان مدت اجاره است.وقتی کسی به عنوان مالک، مال یا ملک خود را (مال منقول و غیر منقول) در اختیار دیگری جهت بهره برداری و استفاده از منافع آن قرار می دهد به دلیل اینکه شروع تصرف با اذن و اجازه مالک بوده است دعوا و شکایت مناسبی که باید طرح شود، دعوای تخلیه ید نامیده می شود در صورت عدم وجود اجازه و اذن مالک حسب مورد دعوای مناسب می تواند خلع ید یا رفع تصرف عدوانی باشد. دعوای تخلیه اماکن تجاری علی ‌الاصول در قرارداد های اجاره اتفاق می‌افتد.

اجاره اماکن تجاری به چه صورت است؟

اجاره یا اجاره‌ نامه در حقیقت، قراردادی است که بین موجر، یعنی مالک ملک و مستاجر یعنی شخصی که قرار است از منافع ملک بهره‌مند شود، به ازای دریافت وجهی به صورت ماهانه یا پیش ‌پرداخت و برای مدت مشخصی تنظیم و منعقد می‌گردد. پس از تنظیم و عقد اجاره بین طرفین، تعهدات و شرایطی بین آنان محقق شده که طرفین را ملزم به اجرای آن می‌نماید و در غیر اینصورت قرارداد ذکر شده فسخ می شود.

چگونه می‌توان، درخواست تخلیه اماکن تجاری را در دادگاه مطرح کرد؟

دادگاه ابتدا کارشناس رسمی را برای تعیین میزان حق کسب و پیشه تعیین می نماید. سپس با توجه به نظریه کارشناسی، رای خود را مبنی بر پرداخت نصف میزان حق کسب و پیشه از سوی مالک و تخلیه ملک از سوی مستاجر صادر می کند .
موجر باید ظرف سه ماه مبلغ مورد نظر را پرداخت نماید. مستاجر نیز باید ظرف مدت 10 روز تا حداکثر 2 ماه محل را تخلیه کند. اگر وی در مهلت مقرر از تخلیه امتناع ورزد اجرای احکام موظف خواهد بود اجرای حکم تخلیه ملک را عملی سازد. موجر نیز موظف به پرداخت حق کسب و پیشه در مهلت مقرر است. اگر وی نیز در مهلت تعیین شده این مبلغ را نپردازد حکم ملغی می شود.

تخلیه به جهت تغییر شغل چگونه است؟

اگر در قرارداد ملک تجاری موجر محل را برای شغل مشخص و معلوم اجاره داده باشد، مستاجر نمی تواند آن را به حرفه و شغل دیگری اختصاص دهد. در غیر این صورت موجر می تواند دادخواست تخلیه به جهت تغییر شغل را به دادگاه ارائه دهد. در قراردادهایی که معلوم نگردیده محل اجاره برای چه نوع شغل اجاره داده شده است موجر نمی تواند دادخواست تخلیه به جهت تغییر شغل را تقدیم دادگاه نماید. به عنوان مثال پس از پایان مهلت اجاره مستأجر اقدام به تخلیه ملک نکند و یا موجر از تحویل گرفتن ملک سر باز بزند، مراجعه به وکیل با ما می‌ تواند باعث شود تا روند قانونی تخلیه ملک تجاری صورت بگیرد.

تخلیه ملک تجاری

چه زمانی تخلیه ملک اجاره تجاری مطرح می شود؟

یکی ازمواردی که مالک می تواند درخواست تخلیه سرقفلی بنمایند،نیاز ایشان برای سکونت می باشد.البته لازم به ذکر است که مالک صرفا برای سکونت خویش یا اولاد یا پدر و مادر یاهمسرخود،می تواند درخواست تخلیه بدهد.به نظر می رسد اولین شرطی که برای تحقق این بند لازم است مناسب بودن ملک تجاری برای سکنی است. به این ترتیب اگر ملک تجاری برای سکنی مناسب نباشد، درخواست تخلیه از این جهت فاقد محمل قانونی خواهد بود.

نکات مهم دعوای تخلیه اماکن مسکونی و تجاری شامل چه مواردی می شود؟ 
  1. عدم پیش بینی مدت اجاره در قرارداد اجاره موجب بطلان این قرارداد است.
  2. نیازی نیست جهت تخلیه ملک استیجاری اظهارنامه ارسال گردد.
  3. بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است.
  4. املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده باشند.
  5. اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد.
در آخر به سوالات مطرح در این زمینه اشاره می کنیم:
  • اجاره نامه چیست؟
    قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)، بهره‌برداری از منافع خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) به فرد دیگری (مستاجر) واگذار می‌کند.
  • سرقفلی چیست؟
    سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
  • حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
    حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.
  • آیا تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز فرزند موجر ،امکان پذیر است؟
    ازظاهرچنین استنباط می شودکه علت تخلیه ملک دارای حق سرقفلی احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت می باشد. چنانچه فرزند موجر به ملک تجاری نیاز شخصی داشته باشد،امکان درخواست تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی فرزند موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت وجود ندارد.