تخلیه در لغت به معنای خالی کردن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خود انجام دهد. مالک هر ملکی این حق را دارد که با اتمام و انقضای مدت زمان اجاره و یا با بروز برخی تخلفات توسط مستاجر برای تخلیه ملک مسکونی خود درخواست بدهد.

حکم تخلیه چیست؟

تخلیه ملک معمولا در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می‌شود. در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند دستور تخلیه ملک خود را بگیرد.البته در مواردی موجر می‌تواند تقاضای صدور دستور تخلیه داشته باشد و در مواردی دیگر باید تقاضای صدور حکم تخلیه نماید.
اگر موجر و مستاجر به توافق نرسند و مستاجر به تعهدات خود بر طبق قرارداد عمل نکند، موجر این امکان را دارد که به شورا و یا دادگاه مراجعه کند و برای گرفتن حکم تخلیه و دستور تخلیه اقدام کند.

صدور دستور تخلیه ملک مسکونی شامل چه مراحلی می شود؟

در صورت انقضای مدت اجاره املاک مسکونی، موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور تخلیه می‌نماید.
از نظر قانون‌گذار، دستور تخلیه یک دستور است و رای محسوب نمی‌شود، بنابراین فاقد تشریفات رسیدگی می‌باشد و نیازی به تقدیم دادخواست در فرم چاپی مخصوص و حتی واریز هزینه دادرسی نیست، اما در رویه قضایی مراجعین مجبور به تقدیم دادخواست چاپی و واریز هزینه دادرسی می‌شوند.

در چه مواردی موجر می تواند درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید؟

  1. موجر محل مسکونی نیز همانند موجر محل تجاری در موارد زیر می تواند فسخ قرارداد اجاره و نهایتاً تخلیه مستأجر از دادگاه بخواهد .
  2. در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد ولی با این وجود کلا یا جزئی آن را به دیگری واگذار کند برای مثال خانه ای را که برای سکونت خود اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد.
  3. در صورتی که مستأجر محل مسکونی را اجاره کرده ولی عملا آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.
  4. در صورتی که موجر در اجاره نامه شرط کرده باشد که درصورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
  5. درصورتی که محل مسکونی را برخلاف منظور و جهت مقصود در اجاره نامه استفاده کند برای مثال مستأجر خانه را برای سکونت خود و خانواده اش اجاره کند اما عملاً آن را تبدیل به کارگاه فرش کند.
  6. درصورتی که مستأجر تعهد کرده باشد اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت کند ولی تخلف کند.
  7. در صورتی موجر ملک را برای سکونت خود یا خانواده اش نیاز داشته باشد.

تخلیه ملک مسکونی

نکات مهم تخلیه ملک مسکونی که حائز اهمیت است
  1.  از جمله شرایط اساسی در اعتبار قرارداد اجاره ، ذکر مدت آن می باشد و عدم تعیین مدت موجب بطلان عقد است.
  2. رویه قضایی محاکم، طرح دعوای تخلیه را فقط ازطرف مالک می پذیرند و سند مالکیت باید پیوست دادخواست شود.
  3. چنان چه مستاجر مبالغی بابت اجاره بها بدهکار بوده یا خسارتی به ملک وارد کرده باشد، موجر نمی تواند شخصا مبلغ بدهکاری یا خسارت را از مبلغ ودیعه کسر کند. بلکه باید دادخواست مطالبه ضرر و زیان تسلیم نموده و در دادخواست یا به صدور جداگانه تامین خواسته فوری نیز درخواست کرده و مبلغ ودیعه را توقیف نماید تا مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت نشود. پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت این مبلغ از ودیعه کسر می گردد و از آن وصول می شود.
  4. اجرای حکم تخلیه منوط به پرداخت مبلغ ودیعه و یا ارائه رسید پرداخت آن به مستاجر، به دایره اجرا توسط موجر می باشد.
  5. تمدید قرارداد اجاره نیازمند امضای دو شاهد نیست و تمدید قرارداد بدون شاهد، همان آثار و اعتبار قرارداد اولیه را دارد.
  6. اجاره نامه های تنظیم شده در بنگاه های مشاور املاک، یک سند عادی محسوب می شود و غیر رسمی است.
  7. اگر در ملک استیجاری اثاث و وسایلی وجود داشته باشد و مستاجر در زمان تخلیه حاضر نباشد، می توان انباری عمومی را به عنوان امین معرفی کرده و اموال به انبار منتقل می گردد.
  8.  پرداخت اجاره انبار به عهده مستاجر متخلف است.
  9. تخلیه ملک نیازمند ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.
سوالات مطرح در این زمینه 
  • کدام مراجع به درخواست حکم تخلیه رسیدگی می کنند؟

همانطور که ذکر شد اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد مرجع شورای حل اختلاف است اما اگر ملک تجاری بود مرجع دادگاه محل است.

  • گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد؟
    بعد از صدور دستور تخلیه مستاجر سه روز برای تخلیه فرصت دارد.

اصولا دریافت حکم تخلیه یک هفته طول می‌کشد اما اگر نیاز باشد که موجر چیزی را اثبات کند ممکن است این مدت زمان کمی طولانی تر هم شود.

  • چطور دستور تخلیه را متوقف کنیم ؟
    دستور تخلیه به صورت فوری اجرا می‌شود و مستاجر برای تخلیه ۳ روز زمان دارد و امکان اعتراض هم برای او وجود ندارد اما در برخی شرایط این امکان برای او فراهم شده که برای توقف دستور تخلیه اقدام کند.