مشارکت در ساخت در واقع نوعی قرارداد است که در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز منعقد می شود. این قرارداد در مورد کلیه پروژه های تجاری، مسکونی و… قابل اجرا است. ملک در کشور ایران جزء با ارزش ترین اموال محسوب می گردد. به طوری که سال‌ها تلاش و اشتغال لازم است تا بتوانیم ملکی را خریداری کنیم. شرایط شهرنشینی و تراکم جمعیت و قیمت هنگفت زمین و مصالح علی الخصوص در شهرهای بزرگ مانند تهران و مشهد باعث گردیده است تا منزل مسکونی از شکل ویلایی به شکل آپارتمان یا برج تغییر شکل پیدا کند. ارزش زیاد زمین و ملک و احساس طمع بعضی افراد، در نهایت باعث ایجاد اختلاف و منازعه در این زمینه گردیده است به طوری که جهت حفظ نظم عمومی قانون گذار اقدام به وضع قوانین متعدد در این زمینه نموده است؛ که برای نمونه می توان به قانون مدنی، قانون ثبت، قانون شهرداری ها، قانون روابط موجر و مستاجر، قانون پیش فروش آپارتمان و ده ها قانون دیگر اشاره نمود.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً بین یک یا چند مالک زمین و یک یا چند سازنده منعقد می‌شود که مالکین زمین، زمین خود را در اختیار سازندگان قرار داده تا در آن مبادرت به احداث ساختمان نمایند. در بعضی از موارد از ناحیه مالک این زمین ها مبالغی به سازندگان پرداخت می گردد. اطلاع از این قوانین وتفسیر این قوانین به دلیل حجم بالای آنها، در نتیجه رعایت آنها در قراردادهای ملکی و مشارکت در ساخت توسط مردم عادی غیر ممکن بوده و نیازمند فردی آشنا و مسلط به این قوانین است.
چه بسا اشخاص زیادی اقدام به انعقاد قراردادهای خرید و فروش، مشارکت در ساخت می نمایند ولی به علت عدم اطلاع از این قوانین وعدم رعایت آنها در قرارداد باعث ایجاد ضرر زیاد به خود و حتی از دست دادن کامل سرمایه و ملک خود می گردند .
در صورتی که می توانستند با مشورت با فرد حقوقدان علی الخصوص وکیل مسلط به امور ملکی با کمترین هزینه نسبت به سرمایه خود مانع از دست رفتن سرمایه و ملک خود شوند.
افراد با تدبیر اقتصادی و تجار و سرمایه‌داران در تمام قراردادهای خود مرسوم است که از خدمات وکیل و حقوقدان استفاده کنند تا ایرادات و اشکالات قانونی قراردادها و امور خود را به حداقل برسانند. اما متاسفانه بعضی از مردم از مراجعه به حقوقدان و وکیل به عنوان یک راه پیشگیری قبل از درمان دریغ می نمایند و نتیجه این سهل انگاری باعث می شود که در زمان اختلاف و مراجعه به مراجع قضایی متحمل ده ها برابر هزینه بیشتر گردند.
اشخاصی که می توانند قرارداد مشارکت در ساخت منقعد نمایند اعم از اشخاص حقوقی و حقیقی هستند. افراد و انسانها به عنوان اشخاص حقیقی و شرکت‌ها و موسسات و سازمان ها یا بانک ها به عنوان نمونه ای از اشخاص حقوقی می باشند.

مشارکت در ساخت

چه نکاتی باید در قرارداد مشارکت لحاظ شود؟

  1.  متن قرارداد مشارکت باید خیلی دقیق و واضح تنظیم شده و در آن از الفاظ عرفی پرهیز گردد و به جای آن از الفاظ قانونی و حقوقی استفاده شود چرا که هر کلمه در عالم حقوق دارای معنی و آثار حقوقی مختلف می باشد. هرچند که از نظر ظاهری شبیه به هم باشد.به عنوان مثال کلمه فسخ و منفسخ وانفساخ ،با اینکه از نظر ظاهری شبیه هستند ولی دارای اثرات کاملاً متفاوتی هستند.
  2. قید تاریخ شروع قرارداد و پایان قرارداد لازم است که مشخص گردد.
  3. نحوه پرداخت اقساط از ناحیه مالکین متناسب با پیشرفت ساختمان باشد.
  4. تمام صفحات قرارداد مشارکت در ساخت دارای امضا و اثر انگشت طرفین و تاریخ باشد و توسط سردفتر اسناد رسمی گواهی گردد.
  5. در صورتی که زمینی که قرار است در آن احداث بنا صورت گیرد مربوط به شخصی باشد که فوت نموده است و ورثه آن قصد احداث برروی زمین را دارند بایستی تمامی ورثه مشخص گردد و رضایت تمام آنها اخذ گردد.
  6. در صورتی که سازندگان ملک بیش از چند نفر هستند در قرارداد برای هر یک از آنها مسئولیت تضامنی مقرر شود. مسئولیت تضامنی با توجه به اینکه در حقوق ایران است بر مسئولیت نسبی است دارای اهمیت دوچندان است.
  7. مدت زمان ساخت ساختمان و نحوه پرداخت اقساط باید به صورت مرحله ای و جدولی باشد و پرداخت اقساط متناسب با پیشرفت کار باشد.
  8. برای انجام تعهدات از سوی طرفین، خسارت قراردادی در نظر گرفته شود به عنوان مثال قید گردد در صورتی که ساختمان بعد از سه ماه به مرحله احداث اسکلت نرسد سازنده مکلف به پرداخت مبالغی به مالک باشد. این گونه شروط تضمینی در قرارداد به اجرای منظم و دقیق قرارداد مشارکت در ساخت کمک شایانی می نماید.
  9.  یکی از مهمترین بخش های قراردادهای مشارکت در ساخت که باعث پیشگیری از اختلاف و منازعه و مراجعه به دادگستری می گردد اطلاع و تحقیق درباره توان مالی و سرمایه ای سازنده می باشد.
  10. از چک‌های برگشتی سازنده به وسیله استعلام از بانک ها تحقیق و بررسی به عمل آید.

در هنگام انعقاد قرارداد با شرکت ها به چه نکاتی باید توجه شود؟

جهت انعقاد قرارداد با شرکت ها باید قوانین مربوط به آنها که عمدتاً در قانون تجارت بیان شده است رعایت گردد به عنوان مثال :

  1. مجوز شرکت بررسی گردد تا شرکت ثبت شده باشد و شرکت ورشکسته نباشد.
  2. شرکت در حدود صلاحیت خود اقدام به انعقاد قرارداد نمایند.
  3. شرکت های تضامنی جز بهترین شرکت ها و کم خطرین شرکت ها جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت هستند.
  4. آخرین آگهی شرکت منتشر شده در روزنامه رسمی مشاهده گردد تا افرادی که حق انعقاد قرارداد را دارند مشخص گردند چنانچه فردی به عنوان مدیر عامل شرکت اقدام به انعقاد قرارداد نماید ولی در اساسنامه چنین اختیاری نداشته باشد در نتیجه شرکت هیچ مسئولیتی در برابر تعهدات آن شخص ندارد.

اکثر پرونده‌های مشارکت در ساخت  که در دادگاه در جریان می باشد به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمان و عدم پیش بینی این مورد از سوی سازنده می باشد که نشان دهنده عدم توانایی مالی سازنده است در نتیجه در هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت  در رابطه با توانایی مالی سازنده تحقیق مفصلی صورت گیرد.

نکات بیان شده فوق تنها بخشی از هزاران نکته و تجربه لازم در این حیطه می باشد که مجال گفتن آن نیست. در پایان توصیه تیم وکلای مجرب وکیل با ما به مالکین زمین و سازندگان این است که برای تنظیم قراردادها به وکلا و متخصصین در این زمینه مراجعه نمایند تا رنج و سختی مراجعه به دادگستری را متحمل نشوند و درگیر مسائل حقوقی و راه پله های دادگستری نشوند.