در دنیای امروزی گاهی شاهد تعرض نسبت به مال و حق مالکیت اشخاص هستیم. این تعرض علاوه بر اینکه جنبه کیفری دارد و طبق قانون، شخص متعرض به مجازات قانونی محکوم می‌شود، از طریق دادگاه‌های حقوقی نیز با عنوان خلع ید موضوع قابل پیگیری است.
در جهت مشاوره حقوقی خلع ید ابتدا باید معنی عبارات به روشنی بیان شود همانطور که می دانیم ید در زبان عربی به معنای دست می باشد و در اصطلاح به معنای تسلط و تصرف است و از طرف دیگر خلع کردن به معنای عزل کردن ویا از شغل و عملی خارج کردن است پس جمع دو عبارت خلع ید به معنای رفع کردن تصرفات و استیلا می باشد.

خلع ید به چه معناست؟

خلع ید یعنی اگر کسی ملکی را بدون اینکه حقی بر آن داشته باشد و بدون رضایت مالک تصرف کند غاصب محسوب و ضامن عین و منافع ملک می باشد. مالک رسمی ملک می تواند از طریق دادخواست، خلع ید غاصب و اجرت‌المثل مدت زمان تصرف را بخواهد.
خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.
نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.

در دعوای خلع ید اثبات چه مورادی ضروری ست؟

اولین موردی که اثبات آن در این دعوا حائز اهمیت است، مالکیت خواهان بر ملک موضوع تصرف است، عدم ارائه سند مثبت مالکیت موجب رد دعواست. اثبات تصرف خوانده بر ملک نیز بر عهده خواهان است که معمولا با تحقیق محلی و شهادت شهود قابل اثبات است.رکن دیگر دعوای رفع کردن تصرفات، اثبات غیرقانونی بودن تصرف خوانده است. در صورتی که خوانده بتواند اثبات کند در ملک موضوع دعوا حقی دارد، دعوای خواهان رد می شود. مجددا یادآوری می شود که دعوای خلع ید فقط درمورد اموال غیرمنقول قابل طرح است.

ارکان دعوی خلع ید شامل چه مواردی می شود؟

مالکیت خواهان: برای طرح دعوای رفع کردن تصرفات اولین نکته ای که باید به آن توجه کرد بحث مالکیت خواهان یا مالک آن ملک است. مالک ملک یا باید دارای سند رسمی مالکیت باشد و یا باید جهت اثبات مالکیت و یا تنفید منشأ انتقال به او از دادگاه اقدام کند و سپس جهت طرح دعوای خلع ید اقامه دعوا نماید. البته به طور همزمان نیز می تواند این دو دعوا را مطرح کند که در چنین حالتی دادگاه ابتدا به دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ و سپس به دعوای خلع ید رسیدگی می کند.

غیرمنقول بودن موضوع دعوا:فقط زمانی می توانید به طرح دعوای رفع کردن تصرفات بپردازید که نسبت به مال غیرمنقول مانند خانه، زمین، مغازه، آپارتمان، تصرف غیرقانونی صورت گرفته باشد. یعنی اگر شخصی اتومبیل شما را به صورت غیرقانونی از تصرف شما خارج نماید نمی توانید به طرح این دعوا بپردازید.
اگر شخصی به صورت غیرمجاز به ملک دیگری وارد شود و آن را تصرف نماید و همینطور زمانی که حضور ابتدایی او در ملک دیگری غیرقانونی نبوده اما ادامه حضور شخص به صورت غیرقانونی باشد نیز از ارکان این دعوا خواهد بود. موضوعی که باید بدان توجه نمود این است که اگر شخص مانع استفاده مالک از ملک شود اما خود نیز تصرف ننماید نمی توان جهت طرح این دعوا اقدام کرد.

مزیت طرح دعوای رفع کردن تصرفات چیست؟ 

همانطور که بیان شد دعوای خلع ید بر علیه غاصب کنونی ملک صورت می گیرد و اثبات مالکیت خواهان در اخذ حکم ، رکن اصلی خواهد بود پس بزرگترین مزیت دعوای رفع کردن تصرفات در زمانی که خواهان مالک رسمی ملک است نمودار می گردد؛ در این فرض اصولا هیچ دفاعی از طرف خوانده مورد پذیرش نبوده و دادگاه مطابق استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاک حکم به خلع ید صادر نماید.
بدیهی است دعاوی دیگری از جمله رفع تصرف کیفری و یا رفع تصرف حقوقی ممکن است با ایراداتی مواجه و امکان رسیدن به نتیجه مطلوب که همان در اختیار گرفتن ملک می باشد را دشوار تر نماید .
توصیه می شود در مواردی که اختلاف در تصرف و نوع تصرف فی مابین طرفین وجود دارد خواهان با طرح دعوای خلع ید رسیدن به نتیجه مطلوب را تسهیل نماید .

خلع ید

انواع خلع ید به چند دسته تقسیم می شود؟ 

خلع ید غاصبانه: تصرف هر شخص در ملکش باید قانونی باشد و تا زمانی که این تصرف قانونی باشد مشکلی بروز نخواهد کرد و شخص بنا به حق مالکیتی که در ملکش دارد می تواند به تصرفاتش ادامه دهد. اما مشکلات حقوقی زمانی بروز خواهند کرد که این تصرفات مبنای غاصبانه پیدا کنند.
به عبارتی در دعوای خلع ید مالک مدعی می شود که ملک او به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری است و خواهان رفع این تصرف می باشد. اما از آنجا که خواهان ادعایی مطرح کرده، باید مواردی را به اثبات برساند و از آنجا که در دعوای خلع ید غاصبانه قراردادی بین طرفین منعقد نشده است، اثبات این امور نیاز به دلایلی دارد.
یکی از این موارد که خواهان باید آن را اثبات نماید، مالکیت او بر ملک است. مالک نیز در قانون کسی شناخته شده است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد و دادگاه این امر را از دفتر املاک استعلام می نماید.
بعد از اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد تصرف عدوانی و معلوم شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به صورت غیرقانونی صورت گرفته است، بدون اینکه قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، می توان دعوای خلع ید غاصبانه را طرح کرد.

خلع ید امانی: در دعوای رفع تصرفات امانی در ابتدا بین طرفین قراردادی و جود داشته که طرفین با توافق بر سر بندهای آن رابطه ای حقوقی را بین خود آغاز نموده اند. این رابطه حقوقی به درستی و در کمال صحت پیش خواهد رفت مگر زمانی که موعد قرارداد به پایان برسد .در این صورت پس از انقضای موعد مالک دیگر الزامی به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجاد شده است، ندارد. اما اگر متصرف باز هم به تصرفات خود ادامه دهد، به عنوان غاصبی شناخته می شود که ملک را به صورت غیر قانونی در تصرف دارد و می توان علیه او دعوای خلع ید امانی مطرح کرد.

البته لازم به ذکر است اگر در دعوا برای قرارداد مدتی تعیین نشده باشد، در صورتی می توان علیه متصرف دعوای رفع تصرفات امانی مطرح ساخت که مالک، ملکش را مطالبه کرده باشد و متصرف از آن رفع تصرف نکرده باشد و همچنان به تصرفات خود که از این جا به بعد غاصبانه و غیر قانونی است ادامه دهد.

خلع ید مشاعی: در مواردی که حکم رفع کردن تصرفات علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک رفع تصرفات می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است. بنابراین قانونگذار به طور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را رفع تصرفات نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد.

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید چیست؟

گفتیم که دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح می شود که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و بخواهیم غاصب را از ملک اخراج کنیم؛ اما اگر بین مالک و شخص متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در آن قرارداد زمان تخلیه ملک معین شده است اما متصرف یا مستأجر ملک را تخلیه نکند می توان علیه او دعوای تخلیه ید مطرح نمود.
همینطور ممکن است شخصی به دیگری اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بعد بخواهد اجازه خود را پس بگیرد در اینجا هم باید دعوای تخلیه ید مطرح کند. دعوای رفع تصرفات فقط در مورد اموال غیرمنقول قابل طرح است اما دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول قابلیت طرح دارد. اگر شخصی درواقع خواهان خلع ید باشد اما در دادخواست خود خواسته خود را تخلیه ید مطرح کند قرار عدم استماع دعوی صادر می شود.

وکیل خلع ید کیست؟

پرونده دادخواست خلع ید همانند سایر پرونده های کیفری دارای پیچیدگی‌هایی است که بهتر است برای تسهیل و تسریع در رسیدگی به این پرونده وکیل خبره در این خصوص پرونده‌ها گرفته شود. از جمله مزایای اخذ وکیل در پرونده‌های دادخواست رفع کردن تصرفات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

  1. با توجه به شناخت وکیل به قوانین و مواد مرتبط زمان طرح دعوی کاهش پیدا می‌کند.
  2. در صورت اخذ وکیل دیگر نیازی به حضور مالک هنگام اجرای حکم خلع ید نیست.
  3. عدم نیاز به اخذ دستور تخلیه از شورای حل اختلاف توسط مالک.
  4. وکیل می‌تواند خسارت و اجرت المثل (اجاره مدت زمانی که از ملک استفاده شده) را از متصرف دریافت کند.
  5. وکیل می‌تواند پس از محکومیت متصرف اموال او را جهت اخذ ضرر و زیان توقیف نماید.