افراز ملک مشاع یکی از پرکاربردترین دعاوی در مواقع اختلاف و تقسیم ملک بین شرکا می باشد. مشاع بودن مخصوص ملک نمی باشد بلکه نوعی شراکت است که در تمام اموال می تواند رخ دهد به طور مثال ملکیت مشاع در ماشین یا ملکیت مشاع در اسباب و اثاثیه یا ملکیت مشاع در محصول باغ و…هم وجود دارد.

به ملکی مشاع گفته می شود که دو یا چند نفر در آن ملک شریک باشند به نحوی که هر شریک در تمام اجزا ملک ،مالکیت دارد و مالکیت او مخصوص بخش خاصی از ملک نیست. در این حالت میزان سهم شریک هر چقدر باشد به همان میزان در کل ملک شریک می باشد. به عبارت دیگر و به عنوان مثال ملکی به متراژ ۱۰۰متر مربع می باشد و در این ملک سه نفر به نحو مشاعی شریک هستند. شریک اول به میزان یک دانگ و شریک دوم به میزان دو دانگ و شریک دوم به میزان سه دانگ در این ملک سهم دارند. شریک اول با اینکه فقط نسبت به یک دانگ ملک سهم دارد اما این سهم او در تمام ملک پراکنده است و بخش خاصی برای او تعیین نشده است. به بیان حقوقی، شریک در ذره ذره ملک مشاع مالکیت دارد.

مشاع بودن ملک چه اثری دارد ؟

یکی از اثرات ملک مشاع یا مال مشاع این است که شریک برای اینکه بتواند در ملک تصرف نماید باید از شریک یا شرکا دیگر اجازه اخذ نماید و چنانچه بدون اجازه شرکا دیگر این کار را انجام دهد و تصرفی در ملک مشاعی نماید مسئولیت دارد .

البته ناگفته نماند شریک می تواند سهم خود را بفروشد یا اجاره دهد یا رهن بدهد .

مسئولیت شریک می تواند،مدنی باشد یعنی ضرر و زیان شرکا دیگر را جبران نماید یا خسارت وارد شده به آنها را رفع کند؛ که به این موضوع در دادگاه حقوقی و با تقدیم دادخواست رسیدگی می گردد. مسئولیت می تواند جزایی یا کیفری باشد که در این صورت شریکی که بدون اجازه شرکا دیگر در ملک تصرف نموده است باید در دادگاه کیفری به این موضوع رسیدگی شود و در صورت محکومیت، شریک متحمل مجازات می گردد.

چگونه میتوان ملکی را از مشاع بودن خارج نمود؟

مشکلی که در بین مردم ایران رایج است و مربوط به بحث افراز (تقسیم) ملک مشاعی می باشد، به دلیل اینکه شریک ملک مشاعی نمی تواند به تنهایی در ملک مشاع تصرف نماید و باید برای هر اقدامی به شرکا دیگر مراجعه کند و از ایشان اجازه بگیرد و استقلال در تصرف ملک خود ندارد به ناچار باید درخواست تقسیم (افراز) را پیگیری نماید .
زمانی که تقسیم و افراز رخ می دهد، ملک از حالت اشاعه خارج گردیده و حصه و سهم اختصاصی هر شریک مشخص می گردد و در این حالت شریک می تواند بدون اجازه دیگران هر تصرف و اقدامی را در ملک انجام دهد .
در آپارتمان های مسکونی، جهت تصرف در قسمت های مشترک باید نظر اکثریت مالکین اخذ گردد و نیاز به موافقت تمام مالکین نیست .

افراز ملک مشاع

انواع افراز (تقسیم) شامل چه مواردی می شود؟

افراز (تقسیم) ملک مشاع یا به صورت توافقی یا به صورت قضایی انجام می شود. در حالت توافقی، شرکا بر تقسیم و نحوه تقسیم ملک مشاع رضایت دارند .ولی در حالت قضایی ،شرکا بر تقسیم یا نحوه و میزان تقسیم رضایت ندارند و تقسیم افراز از طریق دادگاه یا اداره ثبت و بر اساس نظر کارشناسان صورت می گیرد .

تقسیم در قوانین ما به اشکال و مراتب مختلفی صورت می گیرد که به ترتیب عبارتند از :

  • تقسیم به افراز
  • تقسیم به تعدیل
  • تقسیم به رد

تقسیم به افراز : این نوع تقسیم در اموال واملاکی رخ می دهد که بعد از تقسیم میزان مساوی از مال یا ملک به هریک از شرکا تعلق گیرد .

به عنوان مثال در تقسیم یکصد کیلو گندم از این نوع تقسیم استفاده می شود چرا امکان تقسیم مساوی در آن ممکن است به عبارت دیگر تمام اجزای آن را ای ارزش مساوی هستند .یا تقسیم زمینی که تمام اجزا و حدود آن دارای ارزش یکسان است به عبارت دیگر شمال زمین با جنوب زمین از نظر قیمت و مرغوبیت خاک و دیگر مسائل کاملا مساوی است .در این حالت بعد از تقسیم، هریک از شرکا باید در انتخاب بخش های تقسیم شده توافق نمایند در غیر اینصورت قرعه کشی صورت می پذیرد. ولی در صورتی که بخشی از زمین به عللی از قبیل نزدیک بودن به رودخانه یا بزرگراه یا جاده، دارای ارزش بیشتری باشد ولو اندک ،افراز صورت نمی پذیرد و شرکا باید به نحو دیگر تقسیم را انجام دهند .

تقسیم به تعدیل : در این گونه تقسیم اموال مختلف و دارای ارزش متفاوتی هستند به طور مثال اموالی از متوفی به ارث رسیده است که عبارت است از ماشین خانه و طلا؛ در اینصورت ماشین و طلا درکنار یکدیگر برابر با خانه هستند که ماشین و طلا به یک بخش و خانه به بخش دیگر تقسیم می شود و یک شریک ماشین و طلا را برمی دارد و شریک دیگر خانه را بر می دارد.

تقسیم به رد : در این تقسیم، اموال مختلف و ارزش اموال متفاوت است و تقسیم به تعدیل هم ممکن نیست .به طور مثال دو فرش وجود دارد که یکی چهارصد متر و دیگری دویست متر که در این حالت شریک که فرش چهارصد متری را برمی دارد باید مقداری پول یا مال دیگر به اندازه ما به التفاوت به شریک دیگر بپردازد.

افراز ملک مشاع

جهت افراز ملک به کجا باید مراجعه نمود؟

جهت افراز ملک مشاع ،دو مرجع در قانون ما پیش بینی شده است:

  1. اداره ثبت
  2. دادگاه

ثبت:

اداره ثبت زمانی می تواند ملک مشاعی را افراز کند که ملک فوق به ثبت رسیده و عملیات ثبتی آن خاتمه یافته باشد .در نتیجه کسانی که دارای سند عادی یا مبایعه نامه می باشند و هنوز سند مشاعی دریافت نکرده اند، نمی توانند جهت افراز به اداره ثبت مراجعه نمایند و باید ابتدائا جهت گرفتن سند رسمی مشاعی اقدام نموده یا به دادگاه مراجعه کنند .
نماینده ثبت همچنین بررسی می کند که سند مالکیت معارضی برای ملک صادر شده است یا خیر. و در صورتی که ملک دارای سند مالکیت معارض باشد از افراز ملک خودداری می نماید تا زمانی که در مورد سند معارض تعیین تکلیف گردد.
شاید شما هم متقاضی افراز ملک مشاعی باشید ولی سند مشاعی مالکیت شما مفقود شده یا به هر نحوی در دسترس نمی باشد که در این صورت جای نگرانی نیست و بدون سند هم میتوان به اداره ثبت مراجعه نمود و درخواست افراز ملک را نمود چرا که در دفتر املاک اداره ثبت، مالکیت شما ثبت گردیده است. هرچند که ادارات ثبت در ابتدای مراجعه جهت افراز ملک به غلط متقاضی افراز را به اخذ سند المثنی راهنمایی می کنند .
جهت افراز ملک در اداره ثبت باید تقاضانامه ایی به اداره ثبت داده شود .این تقاضانامه را می تواند یکی از شرکا بدهد ونیاز به درخواست همگی شرکا نیست .
این تقاضا نامه ،علاوه بر شریک می تواند بوسیله وکیل هم صورت گیرد که در اینصورت باید در ستون اختیارات وکیل، حق مراجعه به اداره ثبت جهت انجام افراز ملک قید گردد .
بعد از اینکه تقاضانامه تنظیم گردید و ثبت شد، به نظر رئیس اداره ثبت می رسد و رئیس ثبت پرونده را به نماینده ثبت ارجاع می دهد و نماینده ثبت موظف است رسیدگی کند و نسبت به اینکه عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده یا نکرده اظهار نظر نماید و چنانچه عملیات ثبتی ملک خاتمه پیدا نموده باشد موضوع را به نقشه بردار ارجاع می نماید. نقشه بردار باید نسبت به ترسیم نقشه ملک اقدام نماید و در زمان نقشه برادری شرکا ملک حضور دارند و زمان نقشه برادری طی اخطاریه به ‌مالکین اطلاع داده می شود.
و نقشه بردار باید حدود اربعه ملک و مساحت و مشخصات ملک را در صورتجلسه قید کند و ذیل صورتجلسه را شرکا امضا نمایند ولی چنانچه شرکا یا بعضی از آنها در زمان نقشه برداری حاضر نشوند این امر مانع نقشه برداری نیست و نقشه بردار به کار خود ادامه می دهد.

دادگاه :

در مواردی افراز ملک مشاع باید در دادگاه و بوسیله تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی به عمل آید.
این موارد عبارتند از :

  1. زمانی که جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد.
  2. در حالتی شریک دارای سند رسمی نباشد به عبارت دیگر سند عادی یا مبایعه نامه داشته باشد .
  3. درصورتی که بین شرکا محجور (کودک یا دیوانه ) یا غایب وجود داشته باشد.
موارد ممنوعه افراز چیست؟

در مواردی تقسیم ملک مشاع وجود ندارد و قانونگذار مانع تقسیم می شود وناچارا باید درخواست فروش ملک مشاع را مطرح نمود که به این موارد به طور مختصر اشاره می شود :
1- ضرری بودن تقسیم :به اینصورت که گاهی تقسیم ملک باعث ورود خسارت به شریک می گردد به عنوان مثال چنانچه زمینی ۱۰۰ متر مساحت داشته باشد و دو شریک در این ملک وجود داشته باشند و سهم یک شریک یک دهم باشد و سهم دیگری نه دهم تقسیم امکان پذیر نیست چرا که بعد از تقسیم سهم شریک اول از ملک به متراژ ده متر میباشد که به خودی خود قابل استفاده نمی باشد.
2- از مالیت افتادن مال مشاع:به عنوان مثال اگر مال مشترک فرش باشد، تقسیم امکانپذیر نیست چراکه بعد از تقسیم، فرش دیگر ارزش چندانی ندارد .