با توجه به اینکه ملک اعم از مسکن و مغازه در کشور ایران دارای ارزش فراوانی می‌باشد و تمامی اشخاص توان خرید آن را ندارند باعث شده مردم جهت تامین نیاز خود به ملک، به قراردادهای اجاره روی بیاورند و قانونگذار اقدام به وضع قوانین در این رابطه می کند تا حقوق موجر و مستاجر رعایت شود و اختلافات فی‌مابین کاهش پیدا کند و عدالت تحقق یابد. قانون اجاره مغازه و ملک دارای شرایط مختص به خود است که برای اجرای آن نیاز است با یک وکیل ملکی مجرب حتما مشورت انجام شود تا از بروز خسارت های احتمالی جلوگیری شود.

قانون اجاره مغازه به چه صورت است و چه اصولی دارد؟

قوانین مربوط به اجاره در کشورها متعدد هستند. مهمترین قوانین در زمینه اجاره عبارتند از:

  1. قانون مدنی
  2. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
  3. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

موجر و مستاجر برای اینکه دچار مشکلی در قراردادهای خود نشوند باید با این قوانین آشنا باشد و قواعد آنها را در قراردادهای خود رعایت کرده و در نظر داشته باشند . احکام و قواعد در این سه قانون با یکدیگر متفاوت است و بر حسب اینکه قرارداد اجاره در چه سالی منعقد شده باشد مشمول یکی از قوانین فوق می گردد. به عنوان مثال چنانچه قرارداد اجاره شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ قرار بگیرد؛ بعد از اتمام مدت قرارداد موجر نمی تواند فقط با استناد به اینکه مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده است، تخلیه ملک را از مستاجر تقاضا کند و باید دلایل قانونی دیگر (موارد مندرج در ماده ۱۴) ارائه نماید تا بتواند ملک را تخلیه کند. به همین علت در سالهای قبل از ۱۳۵۶موجرین تمایل به اجاره ملک خود نداشتند ولی موجرین تنها می توانستند به استناد به ماده ۴ روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ به جهت افزایش هزینه‌های زندگی،از دادگاه درخواست نمایند تا مبلغ اجاره بهای مقرر را افزایش دهد.

شیوه اجرا در قرارداد های 1376 به بعد چگونه است؟

در قراردادهای اجاره که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می شوند مستاجر بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره باید ملک را تخلیه نماید و موجر می تواند تخلیه او را بخواهد و چنانچه مستاجر در جهت تخلیه ملک با موجر همکاری نکند موجر می تواند به شورای حل اختلاف رجوع نماید و دستور تخلیه را اخذ کند ملک خود را ظرف یک هفته تخلیه و تحویل بگیرد. البته جهت اخذ دستور تخلیه باید قرارداد مقررات قانونی تنظیم گردد؛ از قبیل اینکه قرارداد بصورت مکتوب و در حضور دو شاهد باشد . هم چنین نسخه های قرارداد باید 2 عدد باشد .قانون اجاره مغازه

نکات مهمی که در قراردادهای اجاره باید به آن توجه نمود تا احتمال بروز مشکل و اختلاف به حداقل برسد:

  1. مشخصات هویتی موجر و مستاجر از قبیل نام و نام خانوادگی،نشانی،کد ملی و تاریخ تولد در قرارداد درج گردد و مشخصات فوق از طریق رویت کارت ملی بررسی و تطبیق و تایید گردد.
  2. زمانی که یک طرف از قرارداد یک شخص حقوقی از از قبیل شرکت یا موسسه یا سازمان می باشد، حتما شناسه ملی شرکت و آگهی تغییرات و اساسنامه شرکت و حدود اختیارات مدیرعامل و دارندگان صاحب امضاء مجاز بررسی و تایید گردد.
  3. چنانچه موجر ،خود نیز مستاجر باشد و صاحب ملک نباشد و قصد اجاره دادن ملک را داشته باشد باید قرارداد اجاره قبلی وی مورد بررسی قرار گیرد تا وی حق اجاره دادن را نیز داشته باشد.
  4. نوشتن هر قراردادی من جمله قرارداد اجاره نیاز به حضور در بنگاه املاک ندارد و اشخاص می توانند با رعایت شرایط قانونی و در حضور شهود خود نیز قرارداد را نوشته و منعقد نمایند.
  5. موجرین و مالکین ملک باید توجه داشته باشند که چنانچه مستاجر در موعد مقرر اجاره‌بهای مقرر بین طرفین را پرداخت نکند، قبل از اتمام مدت قرارداد حق تخلیه ملک را ندارند و فقط می تواند اجاره بها را مطالبه کند.
  6. قرارداد اجاره در وهله اول غیر قابل فسخ می باشد و موجریا مستاجر به تنهایی نمی تواند قرارداد را فسخ کنند ولی در صورتی که قرارداد در حق فسخ برای یکی از طرفین یا یکی از آنها نوشته شده باشد با رعایت شرایط قراردادی حق فسخ قرارداد را دارند.
  7. وظیفه تعمیرات ملک با توجه به نوعی تعمیرات حسب مورد بر عهده موجر یا مستاجر می باشد به توضیح اینکه چنانچه تعمیرات لازمه از نوع تعمیرات کلی و اساسی باشد؛ انجام این تعمیرات برعهده موجر می باشد و چنانچه این تعمیرات لازمه از نوع جزئی زیبایی و کوچک باشد بر عهده مستاجر است .
  8. یکی از نکات مهم در انعقاد قرارداد اجاره تعیین مدت معین در قرارداد می باشد. و چنانچه قراردادی منعقد شود و مدت اجاره معلوم نباشد قرارداد اجاره باطل بوده و مشمول قوانین اجاره نمی باشد.
  9. در رابطه با اجاره مغازه موضوع مهم حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی و تفاوت های این دو حق با یکدیگر می باشد حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ می باشد ولی حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بیان شده است و چنانچه مستاجری نسبت به مغازه قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۵۶ منعقد نموده باشد می تواند در صورت وجود شرایط قانونی از موجر در هنگام تخلیه وجهی تحت عنوان حق کسب و پیشه تجارت مطالبه کند که این مبلغ بر اساس نظر کارشناس و با توجه به مدت اجاره و میزان در درآمد مستاجر از مغازه و نوع شغل و سایر موارد تعیین می گردد.
  10. در تنظیم قراردادهای اجاره تفاوتی ندارد که قرارداد را به صورت رسمی یا عادی منعقد شود اما قرارداد های رسمی به دلیل اینکه در دفترخانه های اسناد رسمی تنظیم می شود از جهت اثبات امضا و اثر انگشت طرفین قرارداد دچار اشکال نمی گردد.
  11. درآمد کسی که دارای چند مالک به مشاعی می باشد مستاجر باید از تمامی مالکین مشاعی در ذیل قرارداد اجاره خود امضا و اثر انگشت اخذ کند و در غیر این صورت در هنگام تصرف و استفاده از عین مستاجره دچار مشکل های فراوانی می شود .